UR（公団）の分譲団地が人気の理由と注意するポイント

最近UR分譲団地をリノベーションした物件がオシャレでカッコいいと人気があるようです。

どうして人気があるの？でも購入する場合に気をつけることは？

UR団地の物件ついて調べてみました。

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Q.UR分譲団地の中古物件について

立ち退きの為、２～３か月以内に引っ越さなければなりません。

昨年１０月に半年以内での退去を言われ、賃貸を探していたのですが、友人に「中古のマンションか公団住宅を買った方がいいのでは？」と勧められ、検討しているうちに３か月くらい経ってしまいました。

都心を離れた中古（かなり古い・・築後４０年もの）の公団の多くが、５００～８００万以内で売りに出されています。

リフォームされているとはいえ、洗濯機は外置きだったり、壁に配線類を這わせなければならなかったりとか、いろいろ我慢しなければなりません。

買ったとして１０年住めば元がとれるといったぐらいです。

賃貸では１０年たっても何も残りません。

でも４０年経ってるぼろい公団住宅です。これから修繕費用もかかるでしょう。

消費税が２０１１年度には上がるし、買った方がいいのかな。

現金一括で購入する予定です。

いい物件があるまで、賃貸で我慢した方がいいような気もしますが、郊外の中古マンションもいっちょまいな価格です。

でも新築のマンションをローンを組んで買う気にはなれません。

公団の中古分譲住宅はいかがなものでしょうか。

引用元-分譲の公団住宅の中古はどうなのか｜マンション相談｜マンションってどうよ？関東版

A.分譲のUR団地について専門家の意見とは・・・

確かに古い公団は、一般の中古マンションよりやすく、現金で買えるくらいの値段のものがおおいです。

ただ、今の世の中の状況を考えると、一般の中古マンションも今後値を下げていくような気がします。

その際古い公団は、もっと値段を下げないと売れない状況になり、２００～３００万円くらいになるものと思います。

賃貸は確かに１０年住んでも何も残りませんが、古い公団も今後かなり値段が下がる可能性があることを考えた方が良いと思います。

例えば、８００万円で買って、１０年後に３００万円で売ったとすれば、５００万円のマイナスで、実際は諸費用や税金類がかかるので、そういった費用の合計が１５０万円とすると６５０万円くらいの損になります。

これを家賃に換算すると、６５０万円÷１０÷１２＝約　５４０００円程度になります。

今後借りる予定の家賃がこれより大幅に高ければ、買った方が得にも思えますが、問題は１０年後にすんなりと売れるかどうかが問題です。

老朽化がひどくなると、修繕積立金が高くなり、買おうとする人も考えてしまいます。

かといって、建替えが直ぐに出来るようになるとは思えません。

結論を言うと、都内の便利な立地にある公団なら建替えも上手くいく可能性があり、売るのにもさほど苦労しないかもしれませんので買っても良いと思います。

しかし、都心を離れた古い公団を買うくらいなら、家賃のあまり高くない都市機構などの賃貸で、条件の良い中古マンションが出るのを待っていた方が良いと思います。

引用元-分譲の公団住宅の中古はどうなのか｜マンション相談｜マンションってどうよ？関東版

築年数の古いURの分譲団地を購入するときのポイント

・上の階の住人を調べよ

マンション系の建物では共同住宅である以上、避けられない問題のひとつに騒音問題があります。

とくに公団の古い建物は新しいマンションに比較すると、より音が伝わりやすいともいわれます。

私も住むまで、上の階の古い引き戸の音がこんなに伝わってくるとは思いませんでした。

極古の公団は和室が多いため、引き戸が多く使われていることもあります。

そのほか、自分のところでない古いブザーの音、古いアルミサッシの開け閉めの音なども聞こえます。

わが家では上の階の歩く音とか、小さいものを落とした音まで聞こえることはありませんが、そういう音も気になるという書き込みも見かけますので気にする方は要注意です。

分かりやすく言えば1階と最上階以外は騒音の被害者と加害者を兼ねているわけで騒音をもらうのは主に上の階からですが、逆に下の階には騒音の加害者ということになります。

つまり、購入前に上下の階のことが少しでも分かっていれば余計なリスクは減るかもしれません。

もちろん、将来的にどうなるかなんてコトは予測できませんが・・・。

前もって上の階に小さいお子さんが住んでいることが分かっていれば、ある程度の騒音は覚悟して住むこともできます。

逆にあなたに小さいお子さんがいる場合は下の階とのお付き合いの問題となります。

一般的にお子さんがいないご夫婦や単身者、高齢者や病気の方はお子さんの出す音に対して敏感かもしれません。

引用元-築年数の古い公団を購入するときのポイント – 公団団地 セルフでリフォームしてみたら…

人気！古いURのリノベーション団地の住み心地は？

「モノであふれた暮らし方を変えたい、と思ったのがこの部屋を選んだきっかけだったので、引越す際にほとんどの荷物を処分しました。

扉で隠せる収納スペースはほとんどありませんから、多くを持たない生活にすることが大事。

そこが面白いところでもありますね。

日当たりと風通しがとても良くて夏場も涼しいんです。

4月に入居してしばらくはエアコンなしでも暮らせるかなと思いましたが、さすがに真夏にはエアコンを設置。

パワーのあるタイプにして1台で全室対応しています。

冬の寒さも気になるほどではないですね。

キッチンに窓があるのも気に入っています。

バルコニーも広くて眺望もとてもいいし、最上階の角部屋なので音も気になりません。

不満と言えば、２口のキッチンコンロが鍋を並べて置けないところくらいでしょうか。

あっ、そういえば鴨居が低くて頭にぶつけたことがありました、いまは慣れましたけど……（笑）。

エレベーターはないですが、5階までの階段も苦にはなりません、体力づくりのためだと考えています。

賃料のことを考えるとコストパフォーマンスはかなり高いと思いますよ。

トータルで考えると満足度は8割、9割くらいですね」とAさん。

引用元-築50年 MUJI×URリノベーション団地の住み心地は？ 3人のホンネ | スーモジャーナル – 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト

URのリノベーション団地が人気の理由

昔ながらの雰囲気を残す団地

高層マンション、分譲マンションに囲まれながらも、昭和の雰囲気を残すのが、駅から北へ歩いて10分くらいの距離にある「新千里北町団地」、そして今回のMUJI×URのリノベーションの舞台である「新千里西町団地」です。

千里中央駅からまっすぐ北に坂を登り真正面に構えるのが「新千里北町団地」。

その西側に建つのが「新千里西町団地」です。まるで双子のような団地で、建物も敷地内の構成もよく似ています。

住棟は階段室型と呼ばれる階段単位で、２戸１対になった５階建ての住棟がほとんど。

階段室型の一部は、ベランダの先に和室１室を設けた増築棟がくっついている特殊な住棟もあります。

「新千里西町団地」には、ポイントハウスと呼ばれる１フロアに三面開口の住戸が２戸しかないボックス型のかわいらしい住棟もあります。

どちらも昔ながらの団地のフォーマットで、採光面が多く、風もよく抜けます。

のどかで土地の起伏に合わせてなだらかな丘に建つ団地は、駅前の賑やかさから想像できない、牧歌的な風景をつくり出しています。

引用元-MUJI×UR 団地リノベーションプロジェクト 新千里西町団地 | 無印良品の家

twitterの反応

ゲットー団地ではありません😳UR賃貸分譲団地です😎

— 朋晃/Transform/下大利音楽堂 (@tsuki2nikko) July 6, 2015

ＵＲや公営団地の集約が行われているが、そのうち分譲マンションでも、管理組合を超えた「集約」が起こるかも。

— いよかん (@hanahahananare) July 1, 2015

分譲マンション＝一戸建て>分譲賃貸マンション>賃貸マンション>アパート>UR賃貸住宅>都・県・市営住宅(団地) 俺の中の順位

— まさお (@VAMPS_ms) April 24, 2015

URの職員は空き家が多くてイライラしてる。無駄な工事をやり裏金を着服してると思うし。 分譲URは安いけど、賃貸URは古くて音のよく聞こえる物件なのに高いですよ。オレの団地は立地条件も悪くて高いのだ。

— ポコプー (@aruchuuhaima) January 12, 2015

で、それはそうと旧九大六本松地区がどうなることやらと。あそこも大学が無くなってからガラーンしてしまったしｗ まぁURか何かが再開発しとる途上っぽいけど、あそこはおそらく団地が出来上がるのやろなー。1～2階にちょっとした店やら病院が入る感じで、それ以上は分譲と賃貸みたいなｗｗ

— 山田英之＠Cyndint'l (@ooe_san) December 6, 2014

高齢化で空きまくってるUR鶴川団地の駐車場を居住者以外にも貸してくれりゃ良いんだけど。分譲棟の駐車場スペースは毎年度抽選待ち多数ですわ。

— たいやき（団地ぐらし） (@taitaiyaki) October 11, 2014

分譲団地について二件、UR賃貸住宅について一件お問い合わせをいただきました。ありがとうございます！（よしなが）

— 団地不動産 (@danchi_estate) May 1, 2014

ほぼ同内容で、鶴川五丁目団地もリニューアルやるみたいですよ。人気のボックス住棟が対象で、なんとエレベーター付きになるみたい。まだまだURに見捨てられてない＝分譲棟も資産価値がある（、と思いたい）。

— たいやき（団地ぐらし） (@taitaiyaki) March 15, 2014

雑排水管の清掃を時々やるがUR関連天下りの下請けの会社かバックマージンが貰える会社だろう？分譲団地は雑排水管の清掃をやった事が無いと住人は言う。風呂と台所の排水管の清掃はやるが、トイレの排水管の清掃はやらない。トイレの排水管は大丈夫なんでしょうか！？

— ポコプー (@aruchuuhaima) October 31, 2013

意外と知られてないんですがUR（昔の公団、団地）物件は賃貸派には結構オススメだと思うのですよ。礼金や仲介手数料取られないし、更新手数料も発生しない。敷金は3ヶ月だけど、転居時も相当変なことしてなければほぼ全額戻ってくるし。比較的新しい物件は分譲並みの設備だったりもするし。

— Hikaru Aoki (@aonama) October 22, 2013